Arv av bolig – regler og skatter du må kjenne til

Når du arver en bolig, er det første du må forholde deg til, skifteprosessen. Skifte betyr å fordele arven etter den avdøde. Du kan velge mellom privat skifte eller offentlig skifte. Ved privat skifte tar arvingene selv hånd om fordelingen av boet. Dette er vanligst når arvingene er enige. Dere må da sende inn en erklæring om privat skifte til tingretten, og en av arvingene må påta seg ansvaret for gjelden. Er det uenighet eller kompliserte forhold, kan offentlig skifte være nødvendig, hvor tingretten oppnevner en bobestyrer til å forvalte og fordele boet. Uansett valg er det viktig å få oversikt over boets verdier og gjeld, inkludert boligens markedsverdi, for å sikre en korrekt fordeling.

En sentral del av arveprosessen er å vurdere boligens fremtid. Skal en av arvingene overta boligen, skal den selges, eller skal den beholdes i sameie? Hvis en arving ønsker å overta boligen, må verdien av boligen fastsettes. Dette kan gjøres gjennom takst fra en eiendomsmegler eller takstmann. Dersom boligen overtas av en arving til en lavere pris enn markedsverdi, kan differansen i noen tilfeller bli ansett som en gave, noe som kan ha betydning for fordelingen mellom arvingene. Ved salg av arvet bolig er det viktig å merke seg at arveavgiften ble avskaffet i 2014. Dette betyr at du ikke betaler arveavgift på selve arven. Derimot kan salg av boligen utløse gevinstskatt dersom betingelsene for skattefritt salg ikke er oppfylt. Hovedregelen er at salg av bolig er skattefritt dersom du har eid boligen i mer enn ett år og har bodd i den i minst ett av de siste to årene før salget. For arvet bolig gjelder imidlertid et særskilt unntak: Arvingen kan selge boligen skattefritt dersom arvelateren oppfylte bo- og eiertidskravet rett før sin død, eller om arvingen selv oppfyller disse kravene etter overtakelsen.

Eiendomsverdi og formuesskatt er også relevante aspekter ved arv av bolig. Boligen inngår i formuesgrunnlaget for formuesskatt. Verdien som legges til grunn for ligningsformål, er den såkalte ligningsverdien, som normalt er en prosentandel av boligens markedsverdi. For primærbolig (der du selv bor) er ligningsverdien lavere enn for sekundærbolig (utleiebolig eller fritidsbolig). Ved overtakelse av en arvet bolig som sekundærbolig, vil dette kunne medføre en økning i din formuesskatt. Det er viktig å være klar over disse forskjellene, spesielt hvis du allerede eier bolig og den arvede eiendommen blir din sekundærbolig. Vurder også kostnadene knyttet til eierskap, som kommunale avgifter, forsikring og eventuelt vedlikehold, da disse løpende utgiftene kan være betydelige. I tillegg kan utleie av arvet bolig ha skattemessige konsekvenser, avhengig av omfanget av utleien.

Ved overføring av eiendom er det også viktig å tenke på dokumentavgift. Dokumentavgift er en avgift til staten ved tinglysing av eierskifte av fast eiendom. Avgiften utgjør 2,5 % av eiendommens markedsverdi ved tinglysing. Ved arv er det imidlertid et unntak for dokumentavgift dersom eiendommen overføres direkte fra arvelater til arving i forbindelse med skifteoppgjøret. Dette gjelder for eksempel når en arving overtar en bolig som en del av sin arvelodd. Hvis eiendommen derimot selges fra boet til en utenforstående part, eller hvis en arving kjøper ut de andre arvingene, vil dokumentavgift normalt påløpe for den andelen som kjøpes ut. Det er derfor viktig å planlegge og strukturere overføringen korrekt for å unngå unødvendige kostnader.